הפטור החל על דירת יוקרה בגין מכירה "רגילה" אל מול הפטור החל על דירת יוקרה בגין מכירתה על-ידי יורשים

סעיף 49א(א1) לחוק מיסוי מקרקעין מגביל את הפטור במכירת דירת מגורים מזכה, שהינה דירת יוקרה, כך שיחול רק עד סכום של 4.5 מיליון ש"ח (4,495,000 ש"ח נכון לשנת 2021), תוך ביצוע הבחנה לגבי חלקו של כל מוכר ומוכר בדירת המגורים ולא לגבי הנכס בשלמותו. כלומר, לדוגמא, במקרה שבו שני יחידים אשר רכשו במשותף דירת יוקרה למגורים, המהווה לגביהם "דירה יחידה" ומעוניינים למכרה בסכום של 8 מיליון ש"ח, כאשר חלקו של כל אחד מהם בשווי המכירה הינו בסכום של 4 מיליון ש"ח, זכאי כל אחד ואחד מהם לפטור ממס שבח בגין חלקו בדירת המגורים.  
אולם, כלל זה אינו נכון לגבי יורשים שקיבלו את הדירה בירושה ופטורים ממס שבח בגינה לפי סעיף 49ב(5) לחוק. סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין המעניק למוכר פטור ממס שבח בגין דירת מגורים שהתקבלה בירושה, מתנה את הפטור ממס שבח בקיומם של שלושה תנאים מצטברים, אשר השלישי שבהם דן בשאלה שהתשובה לה, לצורך קבלת הפטור, צריכה להיות חיובית - אם המוריש היה זכאי לפטור ממס שבח בגין המכירה אילו היה עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים. כלומר, להבדיל מההבחנה שעושה סעיף 49א(א1) לחוק מיסוי מקרקעין סעיף 49ב(5) לחוק אינו מאפשר פטור עצמאי לכל יורש ויורש אלא שהיורשים כולם נכנסים לנעלי המוריש, כאילו המוריש הוא זה שביצע את המכירה, ובכך אינו מאפשר כי זכאות היורשים תעלה על זכאות המוריש. כלומר, לדוגמא, במקרה שבו שני יחידים קיבלו בירושה דירת יוקרה ממוריש שדירה זו הייתה דירתו היחידה והוחזקה בידיו בבעלות מלאה ושווי מכירתה הינו בסכום של 8 מיליון ש"ח, היורשים לא יהיו זכאים לפטור ממס שבח בגין מכירת הדירה. 
בעניינים אלו דנה ועדת הערר בו"ע 44028-01-16 מירה אריאל נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, שקבעה כי קיים שוני בין הפטור ממס שלפי סעיף 49ב(2) לחוק (פטור ממס בגין מכירת "דירה יחידה"), לבין הפטור ממס שלפי סעיף 49ב(5) לחוק (פטור ממס לדירה שנתקבלה בירושה), כך שבעוד שהפטור ממס לפי סעיף 49ב(2) לחוק הינו פטור עצמאי לכל מוכר ומוכר (ולפיכך תקרת הפטור חלה לגבי כל מוכר ומוכר ולא לדירה כולה), הפטור ממס שלפי סעיף 49ב(5) בשל דירה שהתקבלה בירושה, איננו פטור עצמאי ולכן יחול הפטור בהתאם לזכאותו של המוריש בפטור ממס כאילו הוא שמכר את הדירה.
נשאלת השאלה מה הדין החל לגבי יורשים המחזיקים בזכויותיו של מוריש במחצית מדירת יוקרה שהייתה דירתו היחידה, אשר שווייה במכירה, לדוגמא, הוא 8 מיליון ש"ח? שאלה זו לא נדונה בעניין מירה אריאל הנ"ל, אולם משילובם של סעיפים 49א(א1) ו-49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין ונוכח החלטת ועדת הערר בעניין מירה אריאל דומה שסביר להגיע למסקנה, כי היורשים יהיו זכאים לפטור ממס שבח בגין זכויות המוריש, שכן בעת פטירתו היה ניתן לראותו כמי זכאי לפטור עצמאי כבעל זכויות בדירת מגורים מזכה יחידה. 

אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי, ולצורך כך הנך מוזמן ליצור קשר עם עורך דין שגיא רויזר לצורך קבלת המשך ייעוץ בעניינך.