הבטחת כספם של רוכשים של דירות חדשות מקבלן

משאת נפשם של דיירים רבים המתגוררים בשכירות היא להפוך משוכרים לבעלים של דירת מגורים. רוב הרוכשים דירות משקיעים בקנייה את כל חסכונותיהם, ומוסיפים ונוטלים הם הלוואות לצורך הרכישה.

לרוב נרכשות דירות עוד בטרם היותן, והקבלן בונה את הדירות, בין היתר, בכספים שהרוכשים משלמים לו מעת-לעת, כאשר הרוכשים נוטלים את הסיכון שאם יפשוט הקבלן רגל או אם ייעלם רישום הדירה על-שם הרוכשים – ובהיעדר ביטחון ריאלי – עלול כספם של הקונים לרדת לטמיון.
סעיף 2 לחוק המכר (דירות)  (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) נועד להתמודד עם החששות לכספיהם של רוכשים המתלווים לרכישת הדירה החדשה מהקבלן, וקובע אמצעים להגנת הרוכשים להבטחת כספי הרוכשים בדרכים מדרכים שונות, ביניהן בהוצאתה של ערבות בנקאית לטובת הרוכש, ביטוח הקבלן אצל מבטח שאושר על-ידי הממונה על שוק ההון, שיעבוד הדירה או חלק יחסי מהקרקע עליה היא נבנית במשכנתא ראשונה לטובת הקונה, רישום הערת אזהרה על מכירת הדירה, העברת הבעלות על שם הקונה. 
לקבלן המוכר דירה חדשה אסור לקבל יותר מ-7% ממחיר הדירה, אלא אם כן הבטיח את כספו של הרוכש באחת מהדרכים הנ"ל, ואסור לו לדרוש ולקבל סכום העולה על 7% ממחיר הדירה, אם לא הבטיח את השקעת הרוכש באחת מהדרכים שצוינו.
אם הקבלן הבטיח את כספי הרוכש באמצעות מתן ערבות בנקאית, הוא יהיה רשאי להחליף את הערובה באחת מהבטוחות האחרות (שיעבוד, רישום הערת אזהרה או העברת בעלות לטובת הרוכש), וזאת רק אם התקיימו כל התנאים הבאים:
1. בניית הדירה הושלמה.
2. החזקה בדירה נמסרה לידי הרוכש.
3. לא נקבע בחוזה המכר שהמוכר אינו רשאי להחליף את הערובה.
במקרים שבהם בחר הקבלן להבטיח את כספיו של הרוכש על-ידי שעבוד הדירה, רישום הערת אזהרה או העברת הבעלות בדירה על שם הרוכש, זכאי הרוכש כי מועדי התשלום ייקבעו לפי שיעורי התשלומים הקבועים בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה) הנגזרים ממחיר הדירה ולפי שלבי הבניה שבוצעו בדירה או בבניין שבו היא נבנית. לדוגמא בבנייה חדשה: עם גמר יציקת רצפת המפלס התחתון של הבניין הרוכש יהיה זכאי לשלם סכום השווה לשיעור של 31% ממחירה דירה, עם גמר עבודות השלד הרוכש יהיה זכאי לשלם סכום השווה לשיעור של 25% ממחירה דירה, וכן הלאה. 
התהליך לרכישת דירה מקבלן הוא תהליך מורכב שאין להקל בו ראש, ולכן יש להידרש אליו במלוא תשומת הלב ולהסתייע במומחים שיבטיחו את זכויותיכם כרוכשים באופן מלא על מנת להקטין את הסיכון שממילא גלום ברכישתה. 

אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי, ולצורך כך הנך מוזמן ליצור קשר עם עורך דין שגיא רויזר לצורך קבלת המשך ייעוץ בעניינך.