הלכת רנדור

פרקטיקה הנוהגת בעולם הבניה בישראל להחל בביצועו של פרויקט בניה בטרם ניתן היתר בניה על-ידי הוועדה המקומית הכולל את התכנון הסופי של פרויקט בניה, וזאת מטעמים הקשורים בעיקר למיקסום רווחיות הפרויקט. בדרך כלל נמצא שגם מזמין העבודה וגם קבלן הביצוע נתנו לכך יד: המזמין - שנתן צו לתחילת עבודה בטרם מתן היתר הבניה; וקבלן הביצוע - שהתחיל לבצע בטרם מתן היתר הבניה.

יחד עם זאת, בהליכים משפטיים המתנהלים בין מזמיני העבודה לבין קבלני ביצוע בנושא פיצויים מוסכמים בגין עיכוב בהשלמת הבניה, נשמעת, לא פעם, טענה על-ידי הקבלן כי המזמין אינו זכאי לפיצוי בתקופה בה לא ניתן היתר בניה למבנה כאמור.

בפסק דין שניתן על-ידי בית המשפט העליון בערעור אזרחי 4162/02 רנדור בע"מ נ' דרור מהנדסים (1990) בע"מ, נקבע כי שיעור הפיצויים המוסכמים ייקבע בהתאם למספר פרמטרים: מתי ניתן צו התחלת עבודה לכל כל מבנה ומבנה, מתי ניתן היתר בנייה לגבי כל אחד מהמבנים, האם העיכובים מגרמו מסיבות חיצוניות, ואם כן, מה משקלן של אותן סיבות ביחס לאיחור הכולל ועד לאיזה מועד קיימת הזכאות לפיצויים מוסכמים ביחס למבנים אשר לגביהם ניתנו היתר בנייה וצו התחלת עבודה.

כלומר, בעוד שעיכוב שנגרם בהשלמת הפרויקטים מקים כשלעצמו את זכאותו של מזמין העבודה לקבלת הפיצויים המוסכמים בהסכמים שבינו לבין הקבלן, שיעור הפיצוי המוסכם ייקבע כתלות האם העיכוב בהשלמת הבנייה נגרם בשל מעשיו או מחדליו של קבלן הביצוע או לא, תוך התחשבות בתקופה שאותה לא ניתן למנות שבה אסור היה לקבלן הביצוע להתחיל לבנות על- פי חוק התכנון והבניה.

בכך נתן בית המשפט תוקף מחדש לכלל המשפטי הידוע בדבר בטלותה של הוראה חוזית שתכנה או מטרתה היא בלתי חוקית או סותרת את תקנת הציבור, ובהתאם קבע שלא ייתן יד לאכיפתו של הסכם ביצוע ככל שהיא נודעת לפיצויים מוסכמים בגין תקופת בניה שבה לא היה קיים היתר בניה בתוקף.

שאלה אפשרית העולה בהקשר זה היא - האם קיימת משמעות לאשמתו התורמת של קבלן הביצוע אשר ידע שהוא מבצע את הפרויקט במהלך תקופה בה לא ניתן היתר בניה. שאלה זו טרם הונחה בפני בית המשפט העליון וטרם הוכרעה. 

אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי, ולצורך כך הנך מוזמן ליצור קשר עם עורך דין שגיא רויזר לצורך קבלת המשך ייעוץ בעניינך.